El Govern continua adoptant noves mesures econòmiques adreçades a mitigar, en tant que sigui possible, els devastadors efectes econòmics que la situació de crisi sanitària està produint. Aquest tercer paquet de mesures queda reflectit en el Reial Decret‐Llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front al COVID‐ 19, aprovat ahir.
El Reial‐Decret se centra en ajudes econòmiques als autònoms, com a reacció a les reivindicacions que aquest col∙lectiu ha anat realitzant durant els últims dies i fa referència a mesures de protecció d’aquells arrendataris en situació de vulnerabilitat social i econòmica provocada per l’expansió del COVID‐19 i a la moratòria hipotecària i del crèdit de finançament no hipotecari, entre unes altres.
Davant les nombroses de mesures acordades i a la prolixa regulació que contempla el nou Reial Decret‐Llei, procedirem a dividir el contingut de les nostres Notes Informatives sobre aquest tema, centrant‐nos, en la present, en aquelles relatives a la protecció a l’arrendatari en els contractes d’arrendament i a les moratòries hipotecàries i de crèdit de finançament no hipotecari.
I.‐ MESURES DE PROTECCIÓ ALS ARRENDATARIS EN CONTRACTES D’ARRENDAMENTS D’HABITATGE.
(i).‐ Suspensió de procediments de desnonament.
S’estableix una suspensió en els procediments desnonament derivats de contractes d’arrendament d’habitatge, pel cas que l’arrendatari acrediti trobar‐se en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda, com a conseqüència dels efectes de l’expansió del COVID‐19, que impossibilitin trobar un habitatge alternatiu pel propi arrendatari i la seva família.
(ii).‐ Pròrroga extraordinària de contractes d’arrendament d’habitatge i moratòria de deute arrendatícia.
En tots els contractes d’arrendament d’habitatge habitual subjectes a la Llei 24/1994, de 24 de Novembre, d’Arrendaments Urbans, en els quals, dins del període d’estat d’alarma i els dos mesos següents a la finalització del mateix, finalitzi el període de pròrroga tàcita o legal, es podrà, prèvia sol∙licitud de l’arrendatari i amb el consentiment de l’arrendador, prorrogar la vigència dels mateixos per un temps màxim de sis mesos.
D’altra banda, els arrendataris de contractes d’arrendament del seu habitatge habitual que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica, podran sol∙licitar a la part arrendadora, en el termini del mes des de l’entrada en vigor del Reial Decret‐Llei (el dia de la data), l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda, sempre que no s’hagi obtingut amb anterioritat per mutu acord de les parts.
A l’efecte de l’aquí previst, es consideren part arrendadora les persones físiques o jurídiques que compleixin els següents requisits:
- Que sigui empresa o entitat pública d’habitatge.
- O tenir la condició de gran tenidor (més de deu immobles urbans, excloent garatges o trasters, o una superfície construïda d’1.500 metres quadrats).
Davant la sol∙licitud de l’arrendatari d’acollir‐se a aquesta mesura excepcional, l’arrendador, mancant acord, haurà de comunicar expressament a l’arrendatari, dins dels set dies laborals següents, la seva opció d’aplicar una de les dues alternatives següents:
- Una reducció del 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i un màxim de les quatre mensualitats següents, en cas que fos necessari atenent a la situació de vulnerabilitat.
- Una moratòria en el pagament de la renda que tindrà efectes dins del període de temps previst a l’apartat anterior i amb la durada màxima ressenyada. En aquest cas, la renda haurà de fraccionar‐se en quotes durant el termini, d’almenys, tres anys, termini que iniciarà el seu còmput una vegada finalitzat l’estat d’alarma, o partir de la finalització del termini dels quatre mesos citats, i sempre mentre estigui vigent l’arrendament o les seves pròrrogues. Aquesta mesura no suposarà en cap cas la imposició de penalització alguna o meritació d’interessos.
El que es disposa en aquest apartat, serà aplicable a tots els arrendaments corresponents al Fons Social d’Habitatge derivat del Reial Decret‐Llei 27/2012, de 15 de novembre, de mesures urgents per reforçar als deutors hipotecaris.
El Reial Decret‐Llei publicat avui preveu que els arrendataris puguin accedir al programa d’ajudes de finançament en virtut de com es proporcioni cobertura financera per fer front a les despeses d’habitatge en situacions de vulnerabilitat social i econòmica, com a conseqüència de l’expansió del COVID‐19, en forma d’aval amb total cobertura per part de l’Estat, perquè les entitats financeres puguin concedir el finançament necessari amb aquesta fi.
En aquells supòsits en els quals la part arrendadora no es trobi entre les persones que compleixin amb els requisits previstos anteriorment, la part arrendatària que es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica podrà sol∙licitar l’ajornament temporal i extraordinari de la renda, sempre que no s’hagi aconseguit un acord previ. En aquest cas, l’arrendador, en el termini dels set dies laborals següents, haurà de comunicar a la part arrendatària les condicions d’ajornament o fraccionament del deute que accepta, o en defecte d’això, les possibles alternatives que ofereix.
II.‐ MESURES RELATIVES A LA MORATÒRIA HIPOTECÀRIA I CRÈDIT DE FINANÇAMENT NO HIPOTECARI
(i).‐ Definició de vulnerabilitat econòmica a l’efecte de la moratòria hipotecària i del crèdit de finançament no hipotecari.
Es defineixen els supòsits en els quals es considera que una persona es troba en aquesta situació, havent‐se de complir conjuntament les següents condicions:
- i. Que el potencial beneficiari passi a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, pateixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial en la seva facturació d’almenys un 40%.
- ii. Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi, en el mes anterior a la sol∙licitud de la moratòria:
‐ Amb caràcter general, el límit de tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (d’ara endavant IPREM) (*).
‐ Aquest límit s’incrementarà en 0,1 vegades el IPREM per cada fill a càrrec en la unitat familiar. L’increment aplicable per fill a càrrec serà de 0,15 vegades el IPREM per cada fill en el cas d’unitat familiar monoparental.
‐ Aquest límit s’incrementarà en 0,1 vegades el IPREM per cada persona major de 65 anys membre de la unitat familiar.
‐ En cas que algun dels membres de la unitat familiar tingui declarada discapacitat superior al 33 per cent, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral, el límit previst en el primer paràgraf () serà de quatre vegades el IPREM, sense perjudici dels increments acumulats per fill a càrrec.
‐ En el cas que el deutor hipotecari sigui persona amb paràlisi cerebral, amb malaltia mental, o amb discapacitat intel∙lectual, amb un grau de discapacitat reconegut igual o superior al 33 per cent, o persona amb discapacitat física o sensorial, amb un grau de discapacitat reconeguda igual o superior al 65 per cent, així com en els casos de malaltia greu que incapaciti, acreditadament, la persona o al seu cuidador, per realitzar una activitat laboral, el límit previst en el primer paràgraf (*) serà de cinc vegades l’IPREM. - iii.‐ Que el total de les quotes hipotecàries de préstecs o crèdits hipotecari referents a l’habitatge habitual, habitatges diferents a l’habitual i per la qual l’arrendador o propietari hagi deixat de percebre les rendes des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma i fins a un mes després de la seva finalització i a immobles afectes a activitats econòmiques que desenvolupin empresaris o professionals, més les despeses i subministraments bàsics resulti superior o igual al 35 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
- iv.‐ Que, com a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi patit una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d’esforç d’accés a l’habitatge. A tal fi, s’entendrà que s’ha produït una alteració significativa de les circumstàncies econòmiques quan l’esforç que representi el total de la càrrega hipotecària, entesa com la suma de les quotes hipotecàries dels béns immobles referits anteriorment, sobre la renda familiar s’hagi multiplicat per almenys 1,3.
(ii).‐ Especialitats a la definició de situació de vulnerabilitat econòmica de contractes de crèdit sense garantia hipotecària.
En el cas de crèdits sense garantia hipotecària, a més de complir‐se amb les condicions previstes
a l’apartat (i) anterior, haurà d’estar‐se a les següents especialitats:
- Si la persona física fos beneficiària, al seu torn, de la moratòria relativa a deutes hipotecaris per a l’adquisició d’habitatge habitual, no es tindrà en compte la seva aplicació a l’efecte del càlcul previst en aquest Reial decret‐Llei, per a la suspensió de les obligacions derivades dels crèdits o préstecs sense garantia hipotecària.
- Si el potencial beneficiari no tingués contractat un préstec hipotecari i, no obstant això, hagués de fer front al pagament periòdic, o bé d’una renda per lloguer del seu habitatge habitual, o bé de qualsevol tipus de finançament sense garantia hipotecària enfront d’una entitat financera, o a ambdues simultàniament, se substituirà l’import de la quota hipotecària per la suma total d’aquests imports, incloent la renda per lloguer encara que sigui objecte de moratòria conforme al Reial Decret‐Llei.
(iii).‐ Suspensió d’obligacions derivades de contractes de crèdits sense garantia hipotecària
Els deutors persones físiques en situació de vulnerabilitat econòmica que tinguin subscrits préstecs o crèdits sense garantia hipotecària que estiguessin vigents el dia 1 d’abril de 2020, podran sol∙licitar als creditors, fins a un mes després de la fi d’estat d’alarma, la suspensió de les seves obligacions.
Aquesta suspensió s’estén als fiadors i avalistes.
Realitzada la petició de suspensió i una vegada acreditada la situació de vulnerabilitat econòmica, el creditor ha de procedir a la suspensió automàtica de les obligacions derivades de crèdit. Aquesta suspensió no requereix de modificacions o novacions contractuals i tindrà efectes des de la sol∙licitud del deutor.
La durada de la suspensió serà de tres mesos, que poden ser prorrogables pel mitjà legal pertinent.
Els efectes bàsics de la suspensió seran la no exigència de les quotes del deute suspès i els interessos pactats.
Restem a la vostra disposició per a qualsevol dubte o aclariment sobre aquest tema.
Salutacions cordials,
JULIO VILAGRASA Y ASOCIADOS
